Representados por el inversor Ramiro Álvarez, los titulares de los 330 lotes del barrio privado de Sierra de la Ventana solicitaron una revisión impositiva y normativa ante la elevada carga combinada de tasas municipales y expensas. Advirtieron sobre la desvalorización de los terrenos, el freno a la construcción y propusieron readecuaciones en las categorías tributarias vigentes.
En el marco de la utilización de la Banca 13 del Honorable Concejo Deliberante (HCD), el vecino e inversor Ramiro Álvarez expuso la compleja situación económica y tributaria que atraviesan los propietarios de las 330 parcelas que integran el Barrio Privado Las Verbenas, ubicado en Sierra de la Ventana. Durante la alocución, el portavoz fundamentó la necesidad de analizar de manera urgente la carga fiscal que recae sobre el emprendimiento, la cual —combinada con los costos del consorcio— genera un fuerte impacto recesivo en el desarrollo inmobiliario y en la economía del distrito.
Un impacto económico severo y desvalorización de los lotes
Según lo expuesto en el recinto, los propietarios afrontan actualmente un desembolso mensual de aproximadamente 170.000 pesos por la Tasa por Servicios Públicos Urbanos (TSPU) y unos 160.000 pesos de expensas, alcanzando registros donde un lote baldío abonó en el mes de junio más de 253.000 pesos solo en materia impositiva municipal. En términos globales, mantener una parcela demanda alrededor de 430.000 pesos mensuales (casi 5 millones de pesos al año), una suma desproporcionada si se considera que en la gran mayoría de los casos se trata de lotes baldíos, sin edificación, sin ocupación permanente y que no generan ningún tipo de renta.
Esta presión financiera provocó una marcada depreciación de los inmuebles: lotes adquiridos en 2018 por valores de entre 26.000 y 30.000 dólares sufrieron una caída hasta los 11.000 dólares. Asimismo, relevamientos entre los dueños señalan que el 86% de los terrenos puestos a la venta no encuentra comprador, paralizando los proyectos de edificación de familias, jubilados y pequeños inversores.
Desde la perspectiva planteada en la banca abierta, la problemática trasciende el interés individual de los vecinos de Las Verbenas para convertirse en un tema de desarrollo local. Al inmovilizarse los lotes, se frena de forma directa la demanda de mano de obra (albañiles, electricistas, plomeros, arquitectos) y el consumo en corralones y comercios de la zona, privando al distrito de Tornquist de un motor de dinamización económica.
Financiamiento privado de servicios y búsqueda de equidad
Durante la presentación se remarcó que el planteo no busca la confrontación con el municipio, la obtención de privilegios o el no pago de tributos, sino el reconocimiento de un régimen de razonabilidad. Las Verbenas funciona bajo la modalidad de organización cerrada, donde la infraestructura interna (mantenimiento y riego de calles, alumbrado interno y conservación de espacios comunes) es financiada de manera directa por los propios propietarios mediante las expensas de consorcio.
Si bien se ratificó la existencia y el valor de las prestaciones que el municipio brinda en la zona, se subrayó que el esquema tributario actual no contempla adecuadamente las diferencias estructurales de los desarrollos urbanos cerrados que autofinancian gran parte de sus servicios.
Las soluciones y alternativas normativas propuestas
A la par de las presentaciones administrativas elevadas ante el Departamento Ejecutivo, la exposición ante el cuerpo deliberativo incluyó un análisis técnico-normativo de la Ordenanza Fiscal e Impositiva vigente (3189/20) para encausar una solución institucional:
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Actualización de la Base Imponible (Art. 47): Se planteó revisar los valores de tasación del suelo de los lotes que se toman como base imponible para el cálculo de la Tasa CPU, de modo que reflejen de manera precisa las cotizaciones reales del mercado actual.
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Readecuación de Categoría y Zona (Arts. 48 y 49): Se analizó la clasificación impositiva actual, señalando que los conjuntos inmobiliarios y barrios privados se encuentran encuadrados en la Categoría 5. La propuesta presentada sugiere estudiar la factibilidad de reubicar o asimilar estos desarrollos a la Categoría / Zona 6 —destinada a sectores donde se presta de forma principal el servicio de recolección de residuos—, o bien crear una categoría específica / régimen diferencial para urbanizaciones cerradas con infraestructura autogestionada.
Para finalizar, se apeló a la voluntad de los concejales para conformar una mesa de trabajo que evalúe los antecedentes, el impacto económico y las herramientas del ordenamiento local, con el fin de promover modificaciones ordenadas que permitan reactivar las inversiones y la radicación de familias en el partido de Tornquist.
