En una nueva emisión del micro radial Arquitectos por la comarca, transmitido por FM Reflejos, los arquitectos Vanesa Weigandt y Fabricio Percara recibieron a sus colegas Andrea Antinori y Anabella Madueña para desarrollar un exhaustivo análisis sobre el marco regulatorio del suelo, el código de zonificación distrital y los desafíos de la planificación urbana en las distintas localidades de la comarca.
Origen y marco legal: De la Ley Provincial al Código Distrital
Para abordar el tema, la arquitecta Anabella Madueña comenzó contextualizando el origen de estas normativas y destacando la importancia de contar con una herramienta local de ordenamiento:
«Dentro de lo que es nuestro distrito tenemos una herramienta que es muy importante, no todos los distritos la tienen, así que somos unos afortunados y la tenemos para usar… esta herramienta para usarla desde el año 2002».
Explicó además que la base de esta legislación proviene de la Ley Provincial 8.912 del año 1977, la cual surgió como respuesta al crecimiento desmedido de las ciudades y el desarrollo inmobiliario sin infraestructura básica:
«La ley surge en el año 77 por una necesidad de ordenar o evitar mayores desórdenes de lo que se venía viendo, que es lo que se llama comúnmente como lo que es la mancha urbana… surge el negocio inmobiliario, que es el mejor negocio del mundo: contar con una tierra, subdividirla, venderla sin servicios. Entonces surge en el año 77 esa necesidad a nivel provincial de organizar».
Respecto a cómo se implementó en el partido de Tornquist, Madueña aclaró que el proceso se gestó a fines de los años 90 mediante un convenio entre el Municipio y la Dirección de Planeamiento provincial. Subrayó que el código no fue una imposición arbitraria, sino el resultado de un exhaustivo trabajo de campo:
«No es algo que vino que se impuso desde La Plata, sino que es una herramienta que tiene un proceso para sustanciar… Para llegar a una zonificación de cada pueblo hubo todo un tema de relevamiento, se recorrió parcela por parcela viendo qué uso tenía predominante».
¿Qué es la zonificación y qué contempla?
Al profundizar sobre el concepto de zonificación, la arquitecta Andrea Antinori y Anabella Madueña explicaron que consiste en dividir cada localidad en sectores con normativas específicas según sus dinámicas urbanas y de uso del suelo.
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Perfil distrital: Mientras que la ciudad de Tornquist actúa como cabecera con un perfil administrativo e institucional, poblados como Sierra de la Ventana, Villa Ventana, La Gruta o Saldungaray responden a una impronta fuertemente turística y residencial de baja densidad.
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Diferenciación de sectores: Se ejemplificó con la avenida San Martín en Sierra de la Ventana —definida como una banda comercial frentista con mayor densidad, FOS y altura— en contraposición con zonas como el Barrio Golf, donde predominan parcelas de mayor superficie con normativas exclusivamente residenciales.
Indicadores urbanísticos clave a tener en cuenta antes de comprar o construir
Frente a la consulta recurrente de vecinos y compradores que desconocen las limitaciones normativas de un terreno, las profesionales explicaron detenidamente los parámetros técnicos que regulan la edificación:
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FOS (Factor de Ocupación del Suelo): Determina el porcentaje máximo de la superficie del terreno que se puede proyectar o apoyar sobre la tierra (incluye superficie cubierta y semicubierta).
Ejemplo: Si un lote mide 300 m² y tiene un FOS del 50 %, solo se pueden ocupar 150 m² en planta baja.
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FOT (Factor de Ocupación Total): Regula la cantidad total de metros cuadrados construibles, contemplando la suma de todas las plantas.
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Retiros urbanísticos: Establecen las distancias obligatorias respecto a la línea municipal (frente), laterales (medianeras) y el fondo de la parcela. Los retiros de fondo resultan vitales para conformar el «centro libre de manzana», garantizando aireación y pulmones verdes.
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Coeficiente de absorción del suelo: Regula la cantidad de terreno natural que debe mantenerse permeable. Antinori advirtió sobre la importancia de evitar cubrir la totalidad del lote con veredas o contrapisos para prevenir problemas de escurrimiento e inundación de agua de lluvia.
A modo de reflexión sobre la validez legal y colectiva del código, se remarcó:
«Esto es una ley, es una ordenanza municipal… Es como si yo dijera: ‘Me compré mi auto y voy a salir a la ruta, no me importa conducir por la derecha, voy por la izquierda’. Hay una ley de tránsito. Esto es una ley que ordena el uso del suelo… no es solo una obligación a cumplir, sino que estás protegiendo tu propia inversión y la del vecino».
Dinamismo, revisión y la realidad de Saldungaray
Uno de los puntos más debatidos en la mesa fue la necesidad de actualizar la normativa vigente en función del crecimiento comarcal. Fabricio Percara planteó el caso de Saldungaray, señalando que el auge turístico y la llegada de nuevos habitantes exigen revisar limitaciones en áreas donde no se contemplan tipologías como complejos de cabañas o alojamientos temporarios.
Al respecto, las arquitectas confirmaron que la misma ordenanza prevé una revisión periódica cada cinco años para responder a las dinámicas cambiantes. Factores como la pavimentación del tramo de la Ruta 72 que conecta con la Ruta 51 modificaron sustancialmente la conectividad regional, convirtiendo a Saldungaray en un portal de entrada directo hacia Sierra de la Ventana.
Un proceso participativo e interdisciplinario
Finalmente, se enfatizó que cualquier modificación del Código de Zonificación debe originarse en la comunidad:
«La ley establece que toda zonificación debe responder fundamentalmente a los intereses de la comunidad… Bajo ningún punto de vista puede hacerse una modificación del código en una oficina cerrada por una persona y de forma arbitraria… Tiene que ser participativo e interdisciplinario».
Se concluyó remarcando la importancia de trabajar con una visión del territorio integral, superando divisiones políticas o administrativas. Como ejemplo, se mencionó la estrecha vinculación diaria y de servicios entre Sierra de la Ventana y Villa La Arcadia (perteneciente a Coronel Suárez), donde barreras físicas como el río Sauce Grande o la infraestructura de puentes requieren una planificación conjunta entre distritos vecinos.
