En la \u00faltima encuesta nacional de la consultora Management & Fit, el principal problema de la poblaci\u00f3n sigue siendo llegar a fin de mes (22% en septiembre, frente al 24% en julio), <\/strong>seguido por los bajos ingresos (17%, frente al 20% de mitad de a\u00f1o), la inseguridad en la calle (sigue en 14%), el endeudamiento (10%, frente al 11% anterior), la falta de trabajo (9%, contra el 8%), mientras que sobre todo crece la inquietud por alquilar o acceder a la vivienda (7,4%, un salto frente al 4,9% de dos meses antes)<\/strong>. No es extra\u00f1o: el alquiler es el segundo precio que m\u00e1s aument\u00f3 en el \u00e1rea metropolitana de Buenos Aires, donde vive un tercio de los argentinos, en la era libertaria, un 93% real (ajustado por inflaci\u00f3n), s\u00f3lo superado por el gas y la luz (116%), seg\u00fan el Instituto de Estad\u00edstica (Indec), mientras las escrituras con cr\u00e9dito hipotecario en la Ciudad y la provincia de Buenos Aires cayeron 42% en el primer semestre, antes del nuevo plan gubernamental sobre la materia, seg\u00fan datos oficiales procesados por la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano.<\/p>\n Se me vence el contrato y ya me dijeron que el nuevo va a ser por un a\u00f1o.Nunca me atras\u00e9 en el pago, saqu\u00e9 un cr\u00e9dito con la tarjeta para pagar y ahora los intereses de ese cr\u00e9dito se me fueron por las nubes<\/p>\n \u201cEstoy dejando de comer para pagar el alquiler\u201d, cuenta Gricelda Mart\u00ednez, empleada de casas particulares que alquila una casa en dos dormitorios en Avellaneda. \u201cEl problema es que desde hace un a\u00f1o me baj\u00f3 mucho el trabajo, antes trabajaba en tres casas por d\u00eda, ahora en una o dos, pero el alquiler me aumenta cada tres meses por inflaci\u00f3n y ahora pago $650.000. Me gustar\u00eda mudarme a un lugar m\u00e1s barato pero piden muchos papeles y mucha plata. Por una casa de un dormitorio piden 1,8 millones, m\u00e1s garant\u00eda, dos meses de alquiler adelantado y recibo de sueldo, que no tengo. En febrero me vence el contrato y ya me dijeron que el nuevo va a ser por un a\u00f1o. Hacen lo que quieren, cobran lo que quieren. Pero nunca me atras\u00e9 en el pago, saqu\u00e9 un cr\u00e9dito con la tarjeta para pagar y ahora los intereses de ese cr\u00e9dito se me fueron por las nubes\u201d, agrega Gricelda.<\/p>\n Entre el censo 2010 y el de 2022, el porcentaje de hogares que alquilan en la Argentina se elev\u00f3 del 16% al 21% y en la Ciudad de Buenos Aires, del 30% al 37%. \u201cLa clase media, que hist\u00f3ricamente acced\u00eda a la propiedad mediante el ahorro familiar, se vio imposibilitada de comprar debido a la disparidad entre sus ingresos y el valor del suelo, lo que desat\u00f3 un fuerte proceso de inquilinizaci\u00f3n a partir de los 2000\u201d, seg\u00fan la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano. A su vez, el 40% de las unidades de vivienda sufren alg\u00fan problema habitacional, ya sea sus materiales, su acceso a servicios b\u00e1sicos y el hacinamiento, seg\u00fan el Atlas de la Vivienda Digna y Sustentable en Argentina, <\/strong>que elabor\u00f3 el\u00a0Centro de Estudios Econ\u00f3micos Urbanos de la Universidad de San Mart\u00edn a partir del \u00faltimo censo.<\/p>\n El presidente de la Federaci\u00f3n de Inquilinos Nacional, Gervasio Mu\u00f1oz, convoca a la marcha del pr\u00f3ximo jueves contra el decreto de necesidad y urgencia de Milei que derog\u00f3 toda regulaci\u00f3n de alquileres y a favor de volver a contratos de tres a\u00f1os con precios regulados<\/strong>. En las grandes econom\u00edas desarrolladas (EE.UU., Canad\u00e1, Jap\u00f3n, Reino Unido, Alemania, Italia y Francia y y las de mayor renta per c\u00e1pita de Latinoam\u00e9rica (Uruguay, Chile, M\u00e9xico, Brasil) no hay una desregulaci\u00f3n semejante, salvo en buena parte de EE.UU, no en Nueva York, y en Chile. Pero en la mayor\u00eda de esos pa\u00edses rigen algunas condiciones, diferentes, no todas en el mismo lugar, que van desde topes a los precios iniciales y a los aumentos, plazos para los incrementos, contratos por tres o cuatro a\u00f1os o por tiempo indefinidos que s\u00f3lo se pueden romper por causas justificadas ante los tribunales, l\u00edmites a las garant\u00edas, adelantos y comisiones y subsidios al inquilino.<\/p>\n Protesta contra los precios de los alquileres y el DNU de Javier Milei en el comienzo del gobierno libertario. NA<\/span><\/span><\/p>\n Pero algunos expertos peronistas y progresistas temen que la vuelta a la regulaci\u00f3n del alquiler en la Argentina podr\u00eda volver a restringir la oferta de viviendas ofrecidas. Uno de ellos es Manuel Soc\u00edas, peronista y presidente del Consejo Econ\u00f3mico y Social de la Ciudad de Buenos Aires (Cesba). Para empezar, asegura que en este pa\u00eds el alquiler a\u00fan no es un tema central de la pol\u00edtica, porque hasta ahora la mitad de las personas terminaba consiguiendo techo en la vivienda de alg\u00fan familiar, pero eso resulta cada vez menos frecuente.<\/p>\n \u201cCon la desregulaci\u00f3n subi\u00f3 la oferta, pero subi\u00f3 el precio y al mismo tiempo hubo una crisis de ingresos\u201d, se refiere Soc\u00edas al mayor desempleo, el empeoramiento de la calidad del trabajo (del formal al informal o cuentapropista) y la ca\u00edda del salario y del ingreso disponible (el dinero que sobra despu\u00e9s de pagar las cuentas ineludibles, como alquiler, expensas y servicios b\u00e1sicos). \u201cDesde la huelga de alquileres de 1907 hemos visto crisis de oferta, cuando hubo regulaci\u00f3n, y de demanda, cuando hubo desregulaci\u00f3n. No debemos ir a una soluci\u00f3n ni a otra sino crear un submercado p\u00fablico, con alquiler al costo, es decir, 30% m\u00e1s barato\u201d, propone el presidente del Cesba.<\/p>\n \u201cViena cre\u00f3 una oferta de alquileres p\u00fablicos y mixtos y m\u00e1s del 60% de la gente alquila en el sistema p\u00fablico, el organismo Par\u00eds H\u00e1bitat tiene 170.000 viviendas de alquileres protegidos; Nueva York, 120.000 y adem\u00e1s impone una renta estabilizada para otro mill\u00f3n\u201d, ejemplifica Soc\u00edas. Pensando en la Argentina, el experto recuerda que hoy en d\u00eda la Ciudad de Buenos Aires cobra en met\u00e1lico una \u201cplusval\u00eda urbana\u201d por la construcci\u00f3n de metros cuadrados adicionales a partir de cambios en los l\u00edmites de altura para edificar, pero, en lugar de eso, podr\u00eda exigirles a los desarrolladores inmobiliarios que destinen una porci\u00f3n de los departamentos a alquileres protegidos por el Estado.<\/strong><\/p>\n \u201cLas herencias vacantes hoy se subastan, pero podr\u00edan ir a un banco de propiedades p\u00fablicas en alquiler\u201d, ofrece otra propuesta. \u201cHoy el Microcentro est\u00e1 vac\u00edo. Podr\u00edas hacer un programa de reconversi\u00f3n pero con el objetivo de crear vivienda protegida porque lo que hizo Horacio Rodr\u00edguez Larreta con su plan de reconversi\u00f3n fue fomentar Airbnb.<\/p>\n Hay un fetiche con el cr\u00e9dito hipotecario, pero eso no es una pol\u00edtica de vivienda porque s\u00f3lo una minor\u00eda accede y el efecto es que apenas se anuncian aumentan los precios de las propiedades por las expectativas de sus propietarios de que los vender\u00e1n<\/p>\n Soc\u00edas opina que el Estado deber\u00eda abandonar la pol\u00edtica de vivienda centrada en el sue\u00f1o de la casa propia y centrarse en facilitar el alquiler. \u201cEl peronismo y el antiperonismo siempre pregonaron el sue\u00f1o de la casa propia. Si alquil\u00e1s, sos un fracasado, pero los dos paradigmas fracasaron. El mercado no soluciona porque la oferta privada de vivienda busca al que ahorra en d\u00f3lares, no al que necesita casa. A su vez, el Estado debe dejar de construir para dar en propiedad, que deja a muchos afuera, que se terminan perjudicando porque los nuevos propietarios a veces ponen esos inmuebles en alquiler pero a precios de mercado. En lugar de eso, hay que construir para alquiler a precios bajos. Hay un fetiche con el cr\u00e9dito hipotecario, pero eso no es una pol\u00edtica de vivienda porque s\u00f3lo una minor\u00eda accede y el efecto es que apenas se anuncian aumentan los precios de las propiedades por las expectativas de sus propietarios de que los vender\u00e1n.\u201d<\/p>\n Federico Poore, magister en econom\u00eda urbana, tambi\u00e9n apuesta al fomento del alquiler. \u201cLas ciudades argentinas tienen un problema diferente que las europeas. En Europa hay grandes fondos como Blackstone con cientos de miles de propiedades. En Argentina, es la reserva de valor de la clase media alta y alta.<\/strong> Son din\u00e1micas diferentes que exigen respuestas diferentes\u201d, aclara Poore para empezar.<\/p>\n Lejos del mito del abuelito pobre que vive del alquiler de un segundo inmueble, en la provincia de Buenos Aires, s\u00f3lo el 6,1% de la poblaci\u00f3n, un mill\u00f3n de personas, tiene dos o m\u00e1s propiedades, la mitad del total, seg\u00fan datos que la agrupaci\u00f3n Inquilinos Agrupados, donde milita Mu\u00f1oz, le pidi\u00f3 a la Agencia de Recaudaci\u00f3n bonaerense (ARBA). Y el 0,6%, unos 104.000 individuos, cuenta con cinco o m\u00e1s viviendas, el 14% del total.<\/p>\n Poore teme que un regreso a la regulaci\u00f3n retraiga la oferta, como ocurri\u00f3 en el gobierno anterior con la ley de 2020, o eleve el anticipo inicial. \u201cHay una pol\u00edtica p\u00fablica no explorada; la de construcci\u00f3n para alquiler. En Montevideo se dan beneficios impositivos para construir para alquilar. En la ciudad de Buenos Aires se construy\u00f3 pero desenganchado de la necesidad de vivienda. Otras son las pol\u00edticas de zonificaci\u00f3n inclusiva para incluir un porcentaje alquileres por debajo del precio del mercado en nuevos desarrollos privados en terrenos cedidos por el Estado, como en Hamburgo y Nueva York.\u201d<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 hacer con los que viven en viviendas precarias? \u201cHay que ofrecerles mejoramientos de vivienda con cr\u00e9dito a tasa blanda o aportes no reembolsables, pero con esta \u00faltima opci\u00f3n pronto te qued\u00e1s sin plata\u201d,<\/strong> responde Soc\u00edas. Poore va por el mismo lado: \u201cA los que se les cae el rancho, necesitan sumar piezas, arreglar el ba\u00f1o o la humedad, que los bancos p\u00fablicos den cr\u00e9ditos a tasa negativa, incluso con recursos del Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS, de la Administraci\u00f3n Nacional de Seguridad Social), y as\u00ed con la misma plata lleg\u00e1s a m\u00e1s gente\u201d, contesta Poore.<\/p>\n El Gobierno decidi\u00f3 usar el FGS para financiar a los bancos para prestar hipotecarios, pero su alcance ser\u00e1 muy limitado en cantidad de personas, que adem\u00e1s pertenece a los segmentos medio altos de la sociedad. En el \u00c1rea Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), s\u00f3lo el 31% de los hogares inquilinos, unos 1,1 millones, est\u00e1 en condiciones de acceder a un cr\u00e9dito hipotecario con los requisitos y tasas bancarias vigentes, pero la administraci\u00f3n Milei ahora ofrece s\u00f3lo 15.000 o 20.000 pr\u00e9stamos a trav\u00e9s del FGS, seg\u00fan c\u00e1lculos de Tejido Urbano.<\/p>\n El presidente de esta fundaci\u00f3n, Fernando \u00c1lvarez de Celis, aboga por el \u201cenorme potencial del cr\u00e9dito hipotecario para revertir el acelerado proceso de inquilinizaci\u00f3n que atraviesa el pa\u00eds\u201d. Advierte que los j\u00f3venes que acceden al techo propio lo hacen m\u00e1s tarde, a los 45 a\u00f1os, en lugar de los 35 de anta\u00f1o, mientras que aumentan la cantidad de jubilados que alquilan (7% del total).<\/p>\n \u201cLas construcciones a estrenar en corredores consolidados cotizan como reserva de valor en d\u00f3lares para inversores que ya tienen propiedades, mientras el mercado del cr\u00e9dito hipotecario opera en un andarivel completamente diferente\u201d<\/strong>, advierte Tejido Urbano. \u201cEl promedio de las escrituras firmadas con hipoteca se sit\u00faa en los 97.000 d\u00f3lares. Esto explica por qu\u00e9 casi el 100% de los cr\u00e9ditos hipotecarios otorgados se destinan a la compra de viviendas usadas en \u00e1reas perif\u00e9ricas o barrios tradicionales en lugar de obras de pozo\u201d, a\u00f1ade la fundaci\u00f3n.<\/p>\n\n
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Construir para alquilar<\/h2>\n
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