{"id":143261,"date":"2026-09-08T18:23:20","date_gmt":"2026-09-08T21:23:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.noticiasradioreflejos.com.ar\/2021\/?p=143261"},"modified":"2026-09-08T18:23:32","modified_gmt":"2026-09-08T21:23:32","slug":"analisis-del-codigo-de-zonificacion-y-ordenamiento-territorial-en-arquitectos-por-la-comarca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.noticiasradioreflejos.com.ar\/2021\/analisis-del-codigo-de-zonificacion-y-ordenamiento-territorial-en-arquitectos-por-la-comarca\/","title":{"rendered":"An\u00e1lisis del c\u00f3digo de zonificaci\u00f3n y ordenamiento territorial en \u00abarquitectos por la comarca\u00bb"},"content":{"rendered":"

En una nueva emisi\u00f3n del micro radial Arquitectos por la comarca<\/i>, transmitido por FM Reflejos<\/b>, los arquitectos Vanesa Weigandt<\/b> y Fabricio Percara<\/b> recibieron a sus colegas Andrea Antinori<\/b> y Anabella Madue\u00f1a<\/b> para desarrollar un exhaustivo an\u00e1lisis sobre el marco regulatorio del suelo, el c\u00f3digo de zonificaci\u00f3n distrital y los desaf\u00edos de la planificaci\u00f3n urbana en las distintas localidades de la comarca<\/span>.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Origen y marco legal: De la Ley Provincial al C\u00f3digo Distrital<\/b><\/h3>\n

Para abordar el tema, la arquitecta Anabella Madue\u00f1a<\/b> comenz\u00f3 contextualizando el origen de estas normativas y destacando la importancia de contar con una herramienta local de ordenamiento<\/span>:<\/span><\/p>\n

\n

\u00abDentro de lo que es nuestro distrito tenemos una herramienta que es muy importante, no todos los distritos la tienen, as\u00ed que somos unos afortunados y la tenemos para usar… esta herramienta para usarla desde el a\u00f1o 2002\u00bb<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

Explic\u00f3 adem\u00e1s que la base de esta legislaci\u00f3n proviene de la Ley Provincial 8.912 del a\u00f1o 1977<\/b>, la cual surgi\u00f3 como respuesta al crecimiento desmedido de las ciudades y el desarrollo inmobiliario sin infraestructura b\u00e1sica<\/span>:<\/span><\/p>\n

\n

\u00abLa ley surge en el a\u00f1o 77 por una necesidad de ordenar o evitar mayores des\u00f3rdenes de lo que se ven\u00eda viendo, que es lo que se llama com\u00fanmente como lo que es la mancha urbana… surge el negocio inmobiliario, que es el mejor negocio del mundo: contar con una tierra, subdividirla, venderla sin servicios. Entonces surge en el a\u00f1o 77 esa necesidad a nivel provincial de organizar\u00bb<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

Respecto a c\u00f3mo se implement\u00f3 en el partido de Tornquist, Madue\u00f1a aclar\u00f3 que el proceso se gest\u00f3 a fines de los a\u00f1os 90 mediante un convenio entre el Municipio y la Direcci\u00f3n de Planeamiento provincial<\/span>. Subray\u00f3 que el c\u00f3digo no fue una imposici\u00f3n arbitraria, sino el resultado de un exhaustivo trabajo de campo<\/span>:<\/span><\/p>\n

\n

\u00abNo es algo que vino que se impuso desde La Plata, sino que es una herramienta que tiene un proceso para sustanciar… Para llegar a una zonificaci\u00f3n de cada pueblo hubo todo un tema de relevamiento, se recorri\u00f3 parcela por parcela viendo qu\u00e9 uso ten\u00eda predominante\u00bb<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

\u00bfQu\u00e9 es la zonificaci\u00f3n y qu\u00e9 contempla?<\/b><\/h3>\n

Al profundizar sobre el concepto de zonificaci\u00f3n, la arquitecta Andrea Antinori<\/b> y Anabella Madue\u00f1a explicaron que consiste en dividir cada localidad en sectores con normativas espec\u00edficas seg\u00fan sus din\u00e1micas urbanas y de uso del suelo<\/span>.<\/span><\/p>\n

    \n
  • \n

    Perfil distrital:<\/b> Mientras que la ciudad de Tornquist act\u00faa como cabecera con un perfil administrativo e institucional, poblados como Sierra de la Ventana, Villa Ventana, La Gruta o Saldungaray responden a una impronta fuertemente tur\u00edstica y residencial de baja densidad<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Diferenciaci\u00f3n de sectores:<\/b> Se ejemplific\u00f3 con la avenida San Mart\u00edn en Sierra de la Ventana \u2014definida como una banda comercial frentista con mayor densidad, FOS y altura\u2014 en contraposici\u00f3n con zonas como el Barrio Golf, donde predominan parcelas de mayor superficie con normativas exclusivamente residenciales<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

    Indicadores urban\u00edsticos clave a tener en cuenta antes de comprar o construir<\/b><\/h3>\n

    Frente a la consulta recurrente de vecinos y compradores que desconocen las limitaciones normativas de un terreno, las profesionales explicaron detenidamente los par\u00e1metros t\u00e9cnicos que regulan la edificaci\u00f3n<\/span>:<\/span><\/p>\n

      \n
    1. \n

      FOS (Factor de Ocupaci\u00f3n del Suelo):<\/b> Determina el porcentaje m\u00e1ximo de la superficie del terreno que se puede proyectar o apoyar sobre la tierra (incluye superficie cubierta y semicubierta)<\/span>.<\/span><\/p>\n

      \n

      Ejemplo:<\/i> Si un lote mide 300 m\u00b2 y tiene un FOS del 50 %, solo se pueden ocupar 150 m\u00b2 en planta baja<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n<\/li>\n

    2. \n

      FOT (Factor de Ocupaci\u00f3n Total):<\/b> Regula la cantidad total de metros cuadrados construibles, contemplando la suma de todas las plantas<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n

    3. \n

      Retiros urban\u00edsticos:<\/b> Establecen las distancias obligatorias respecto a la l\u00ednea municipal (frente), laterales (medianeras) y el fondo de la parcela<\/span>. Los retiros de fondo resultan vitales para conformar el \u00abcentro libre de manzana\u00bb<\/i><\/span>, garantizando aireaci\u00f3n y pulmones verdes<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n

    4. \n

      Coeficiente de absorci\u00f3n del suelo:<\/b> Regula la cantidad de terreno natural que debe mantenerse permeable<\/span>. Antinori advirti\u00f3 sobre la importancia de evitar cubrir la totalidad del lote con veredas o contrapisos para prevenir problemas de escurrimiento e inundaci\u00f3n de agua de lluvia<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

      A modo de reflexi\u00f3n sobre la validez legal y colectiva del c\u00f3digo, se remarc\u00f3<\/span>:<\/span><\/p>\n

      \n

      \u00abEsto es una ley, es una ordenanza municipal… Es como si yo dijera: ‘Me compr\u00e9 mi auto y voy a salir a la ruta, no me importa conducir por la derecha, voy por la izquierda’. Hay una ley de tr\u00e1nsito. Esto es una ley que ordena el uso del suelo… no es solo una obligaci\u00f3n a cumplir, sino que est\u00e1s protegiendo tu propia inversi\u00f3n y la del vecino\u00bb<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

      Dinamismo, revisi\u00f3n y la realidad de Saldungaray<\/b><\/h3>\n

      Uno de los puntos m\u00e1s debatidos en la mesa fue la necesidad de actualizar la normativa vigente en funci\u00f3n del crecimiento comarcal<\/span>. Fabricio Percara plante\u00f3 el caso de Saldungaray, se\u00f1alando que el auge tur\u00edstico y la llegada de nuevos habitantes exigen revisar limitaciones en \u00e1reas donde no se contemplan tipolog\u00edas como complejos de caba\u00f1as o alojamientos temporarios<\/span>.<\/span><\/p>\n

      Al respecto, las arquitectas confirmaron que la misma ordenanza prev\u00e9 una revisi\u00f3n peri\u00f3dica cada cinco a\u00f1os para responder a las din\u00e1micas cambiantes<\/span>. Factores como la pavimentaci\u00f3n del tramo de la Ruta 72 que conecta con la Ruta 51 modificaron sustancialmente la conectividad regional, convirtiendo a Saldungaray en un portal de entrada directo hacia Sierra de la Ventana<\/span>.<\/span><\/p>\n

      Un proceso participativo e interdisciplinario<\/b><\/h3>\n

      Finalmente, se enfatiz\u00f3 que cualquier modificaci\u00f3n del C\u00f3digo de Zonificaci\u00f3n debe originarse en la comunidad<\/span>:<\/span><\/p>\n

      \n

      \u00abLa ley establece que toda zonificaci\u00f3n debe responder fundamentalmente a los intereses de la comunidad… Bajo ning\u00fan punto de vista puede hacerse una modificaci\u00f3n del c\u00f3digo en una oficina cerrada por una persona y de forma arbitraria… Tiene que ser participativo e interdisciplinario\u00bb<\/span>.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

      Se concluy\u00f3 remarcando la importancia de trabajar con una visi\u00f3n del territorio integral, superando divisiones pol\u00edticas o administrativas<\/span>. Como ejemplo, se mencion\u00f3 la estrecha vinculaci\u00f3n diaria y de servicios entre Sierra de la Ventana y Villa La Arcadia (perteneciente a Coronel Su\u00e1rez), donde barreras f\u00edsicas como el r\u00edo Sauce Grande o la infraestructura de puentes requieren una planificaci\u00f3n conjunta entre distritos vecinos<\/span>.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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